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松江，历史悠久，文脉深厚，有着“上海之根”的美誉。这里有山、有水、有城、有景、有韵，景色秀丽，配套完善，人杰地灵……

(资料图片)

但近年来，松江新城的新房市场热度，始终不及嘉定、青浦等地，积分制以来更是屡遭“滑铁卢”。2022年，松江7个批次28次推盘，8000余套房源，获得5000余组认购，平均认购率60%左右，仅3次触发积分。

近日，凤凰网房产在走访松江新城板块时注意到，板块新房市场在大量供应的情况下，内卷相当严重，不少楼盘加入到打折大军来，然而“花式”促销却难掩寒气。

Part.1

新城配套日益完善

规划之初，新城界限东起通波塘，西至油墩港，南起沪杭铁路，北起规划中的旗天路。而在新一轮规划中，北起卖新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线（原A30），东接闵行，由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。

松江新城是开发时间较长的新城，最初大学城的建成带来大量大学师生，提高了板块内人口素质与人文底蕴，这是新城的雏形，也是有别于其他新城最大的特色。目前，新城已经成为规模、环境好的新型城镇，交通和配套方面也日趋完善。

交通上，除了有地铁9号线，还有有轨电车示范线T1、T2的加持；商业上，在这些年的发展中，松江新城不仅有了松江印象城、万达广场、三湘商业广场，还有之前零零散散开业多年的商业广场，未来还有建设中的商务区商业，都直接提升了板块的价值。

而松江新城的学校可以说是整个松江板块教育资源这方面最强的。它不仅有上海师范大学附属外国语小学、华东师范大学松江实验中学，还有华东师范大学实验高级中学这样的区重点，另外还有上海赫德双语学校这样的国际化学校。

从幼儿园到高中，从私立到公办再到国际学校，松江新城板块为板块内的居民提供了一站式、全龄段的教育服务。

Part.2

新房销售使出“浑身解数”

松江新城新房热度降低早有端倪。去年12月份，恒都云湾首开入市，推出398套建面约73-92㎡公寓，备案均价47100元/平方米，共计74组客户参与摇号，摇号比约18.6%。

今年以来，受楼市大环境影响，板块新房热度持续下降，为了去化，许多楼盘纷纷推出促销活动打起了“价格战”，有项目最低折扣可至95折，并赠送车位。

就在上个月，大学城片区的龙湖松江御湖境为快速去化尾盘，推出3套95折送车位钜惠房源，今年3月份，项目首开推出300套房源，开盘当日去化约81%；今年4月份，项目加推134套房源，开盘当日去化约57%。

截止到目前，网上房地产显示，项目可售房源还有58套，整体去化率约87%。

位于松江新城国际生态商务区的中国铁建星樾云涧的“抢客战争”也较为激烈。项目在启动中介分销卖房的同时，近日还推出了95折的优惠和送10万元车位券。

据悉，项目于去年11月份首开，推出523套建面约99-158㎡精装高层 叠墅，整盘均价约55400元/㎡，共计259组客户参与摇号，摇号比约49.5%。

今年3月份，项目加推，268套房源开盘当天去化约82%，截止到8月15日，网上房地产显示，项目可售房源还有37套，整体去化率约95%。

大学城片区的中企誉品银湖湾，更是首开之际便用上“优惠促销”的招数，据案场销售介绍，“我们项目不需要积分的，现在认筹的话，还可享总房价97折的优惠，优惠力度还是非常大的，一套总价700万的房子，能省下二十多万”。

然而“花式”促销难掩寒气，小凤凰于近日实探了项目售楼处，虽然项目尚处于认筹中，但售楼处冷冷清清，仅有2组购房者在看房，网上有消息称，项目认购首日零认购。

同一个板块、同样优惠促销，为何中企誉品银湖湾与其他楼盘境况截然不同呢。

主要原因是因为项目的整体竞争优势不明显，虽然板块配套比较齐全，但是中企誉品银湖湾项目位于大学城片区的外围，周边多空地，距离各项配套比较远，生活便捷性一般；另外此次开盘，项目公寓均价为57545元/平方米，价格优势并不算大；还有就是近年来，中华企业在沪开发楼盘多次爆发质量门，外界对其信任度下降。

Part.3

房价畸高，二手房倒挂不断缩小

为什么松江新城的新房卖得不尽人意呢？

最直接的原因，是因为当下的松江新房，比其它新城都会略贵一些。

作为上海较早发展起来的新城，板块已经成熟，当然在房价上会要比其它同规划能级的区域要高出一截。

目前，松江新城几个片区中，大学城片区拥有整个松江新城最好的学区，所以新房售价最高，联动价高达6.05万/平方米；

松江新城东片区开发相对较晚，距离地铁略远，片区内新房在4.8万/平方米；松江新城片区是松江新城建设最完善的地区，片区内的新房售价在4.9万/平方米；就连边缘地区车墩板块新房联动价都到了3.66万/平方米。

反观其他几个新城，嘉定新城新房售价最高也才5万/平方米；青浦新城新房售价整体在4.5万/平方米；奉贤新城才刚4万/平方米出头。

此外，松江新城二手房行情持续低迷，也对新房去化产生一定影响。

曾经的松江新城，之所以受到购房者欢迎，原因之一就是存在一二手房价差。

现如今，不仅新房限价上调至6万/㎡，二手房也从去年开始一跌再跌，三湘四季花城、合景天悦、首创锦悦、信达蓝尊等小区无一幸免。

三湘四季花城小区高峰期挂牌价可达到8万 ，成交价6万 ，如今7月份成交价已跌进5万/㎡。

2020年交付的合景天悦，2021年时二手房成交价在6.2万/平方米，今年5月份，小区成交一套二手房，成交价依旧是6.2万/平方米，两年前买毛坯的价格，现在可以买到精装房。

松江新城板块新房和二手房价差逐渐弥合，新房限价优势消失，让一部分人不再将松江新城的新房列入购房选择范围。

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